Obsah
- stupňa
- 1. časť Zapojte sa do rozvoja nehnuteľností
- 2. časť Financovanie vašich projektov
- Časť 3 Zriadenie portfólia nehnuteľností
Realitný rozvoj môže byť pre začiatočníkov ťažkou činnosťou, ale nie je mimo dosah, pokiaľ preukážete trpezlivosť, ambície a hlavne vynaliezavosť. Podľa vašich prvých skúseností je najdôležitejšou úlohou zistiť, ktoré nehnuteľnosti vo vašej oblasti majú najväčší komerčný potenciál. Potom musíte zaistiť financovanie a získať nehnuteľnosť, keď ponúka výhodné náklady, ktoré vám umožňujú minimalizovať finančné riziká. Po prispôsobení svojej vízii sa rozhodnite, či je najlepšie si ho prenajať alebo predať a pridať ho do svojho zoznamu generujúceho zisk.
stupňa
1. časť Zapojte sa do rozvoja nehnuteľností
- Vypracujte podrobný podnikateľský plán. Po rozhodnutí skúsiť svoje šťastie v oblasti rozvoja nehnuteľností bude najprv potrebné stručne opísať, ako konkretizujete svoj nápad. Vezmite si hárok a pero a uveďte trochu popisu svojej firmy presne tak, ako si to predstavujete, a vysvetlite, ako by sa mohla použiť vo vašej komunite. Potom vytvorte zoznam zdrojov, ktoré máte k dispozícii, napríklad počiatočné fondy a kontakty s vlastníkmi v tejto oblasti.
- Medzi dôležité problémy, ktoré je potrebné zvážiť, patrí kapitál, ktorý máte k dispozícii, schopnosť spravovať viac nehnuteľností samostatne a vaše šance na úspech vzhľadom na aktuálny stav trhu s nehnuteľnosťami.
- Bude rozvoj nehnuteľností vašou činnosťou na plný úväzok alebo činnosťou na čiastočný úväzok na diverzifikáciu vášho príjmu?
-
Buďte konkrétni o svojich cieľoch. Aby sa rozvoj nehnuteľností stal lukratívnym obchodom, je nevyhnutné mať jasnejší cieľ: „Investujte do nehnuteľnosti, aby ste zarobili veľa peňazí. Lepším spôsobom, ako postupovať, je začať skromným, ale presným plánom, ako je tento: „Chcem kúpiť starú budovu v Saint-Louis a zmeniť ju na cenovo dostupné ubytovanie pre študentov. Stanovením základnej stratégie získate hmatateľnejšiu víziu toho, čo je potrebné urobiť, aby sa dosiahla.- Uistite sa, že vaše ciele sú realistické, keď začnete a budujete portfólio (a svoju povesť) súčasne s jednou nehnuteľnosťou. Stanovenie príliš vysokých cieľov môže byť nákladnou chybou.
- Najjednoduchší spôsob, ako vstúpiť na trh, je kúpiť si dom, zrekonštruovať ho a potom ho predať. Odtiaľ môžete zvažovať väčšie a drahšie nehnuteľnosti.
-
Premýšľajte o realitných potrebách vašej oblasti. Možno, že prímestské domy mimo sľubného priemyselného centra prakticky neexistujú alebo v meste chýba moderná reštaurácia. Kdekoľvek pocítite dopyt, existuje možnosť rentabilného rozvoja nehnuteľností. Vo všeobecnosti sú najúspešnejšie projekty, ktoré zodpovedajú potrebám obyvateľov.- Vždy berte do úvahy obyvateľstvo žijúce v oblasti, v ktorej projekt vyvíjate. Je dôležité rozvinúť svoj realitný projekt s ohľadom na potenciálneho kupujúceho alebo nájomcu.
- Ak napríklad žijete v oblasti, kde býva veľa starších ľudí, môže byť oveľa zmysluplnejšie stavať ľahko prístupné jednopodlažné domy alebo byty ako viacpodlažné luxusné budovy, aj keď sú módne.
2. časť Financovanie vašich projektov
-
Požiadajte o úver vývojára. Po vytvorení realizovateľného plánu pre váš prvý projekt v oblasti nehnuteľností choďte do banky a prečítajte si svoj program s jedným z odborníkov na vývoj nehnuteľností v tíme. Pravdepodobne vám poskytne presný odhad všetkých nákladov spojených s nákupom, ako aj výšky finančnej pomoci, ktorú môžete získať. V mnohých prípadoch banka zaručí až 70 až 80 percent primárnych nákupných nákladov, ale nemusí pokryť vedľajšie výdavky, napríklad náklady na výstavbu a udeľovanie licencií.- Možno budete musieť, rovnako ako akýkoľvek iný typ úveru, preukázať svoj úver alebo poskytnúť záruku, aby ste sa považovali za seriózneho investora. Niektoré inštitúcie môžu dokonca požadovať, aby ste zložili zálohu vo výške približne 15 - 20% z celkových očakávaných nákladov na projekt.
- Nákup a renovácia obytných a komerčných nehnuteľností si vyžaduje veľa peňazí. Pokiaľ nemáte v rezerve značné množstvo úspor, pravdepodobne sa budete musieť do istej miery spoliehať na externé financovanie.
- Dôkladne premýšľajte o svojom návrhu a zistite, či má skutočne svoj potenciál. Banka sa môže rozhodnúť zamietnuť vašu žiadosť o financovanie, ak sa domnieva, že riskujete veľmi vysoké riziko.
-
Stanovte zdravé finančné limity. Nájdite vyššiu sumu, ktorú oceníte pre danú nehnuteľnosť, a držte sa tejto sumy. To vám zabráni presvedčiť sa, aby ste prijali dohody, ktoré vám nakoniec spôsobia stratu peňazí. Vytváranie rozpočtov a zodpovedných investícií je jedným z dôležitých krokov na dosiahnutie dlhodobých výsledkov.- Čiastka, ktorú by ste mali byť ochotní zaplatiť, bude závisieť od rôznych faktorov, ako napríklad ekonomika, geografická poloha a odhadovaná hodnota dokončeného projektu. Preto sa medzi jednotlivými projektmi líši.
- Obchod s nehnuteľnosťami je veľmi podobný hazardu: je lepšie zarobiť málo, ale často stávkuje veľa, aby stratil všetko.
-
Rozhodnite sa, či nehnuteľnosť kúpite na predaj alebo prenájom. Kúpa bytu na prenájom je relatívne nízkoriziková možnosť generovania ziskov pri začatí tejto činnosti, pretože vám poskytuje možnosť získať späť svoju investíciu za nájomný poplatok. Na druhej strane vám kúpa miesta na predaj umožňuje jeho renováciu a začatie ďalšieho projektu bez obáv z toho, ako by vývoj trhu mohol ovplyvniť hrubú hodnotu nehnuteľnosti. Znova skontrolujte svoj pôvodný obchodný plán a zdroje, ktoré máte k dispozícii, aby ste určili možnosť, ktorá môže viesť k väčšej ziskovosti.- Väčšina nových developerov uprednostňuje kúpu nehnuteľností na prenájom. Týmto spôsobom majú stabilný tok príjmov, na ktoré sa môžu spoľahnúť a ktoré môžu byť následne použité na iné projekty.
- Ak uprednostňujete tento prístup, každý rok sa pokúste zarobiť až 10% svojej počiatočnej investície prostredníctvom poplatkov za prenájom. Ak kupujete nehnuteľnosti na ďalší predaj, je lepšie požiadať o minimálne 30% z celkovej sumy na nákup, aby sa náklady odôvodnili. Napríklad 150 000 EUR ročného príjmu z prenájmu postačuje na to, aby sa na ňom mohla nachádzať nehnuteľnosť vo výške 1,5 milióna EUR. V prípade jedného projektu s investíciou 4 milióny EUR urobíte veľa, ak nehnuteľnosť predáte za minimálne 1,2 milióna EUR.
-
Poznať riziká pri kúpe nehnuteľnosti. Neexistuje žiadna záruka, že kúpený tovar vám zarobí peniaze, aj keď sa nachádza presne v strede ekonomicky prosperujúceho regiónu. Rovnako ako v prípade každej obchodnej činnosti existuje vždy náhoda. Ak si nie ste istí, či môžete realisticky žiť bez príjmu z novej nehnuteľnosti, bolo by rozumnejšie nájsť bezpečnejšiu možnosť.- Nespočetné ďalšie nepodstatné faktory môžu zabrániť majetku generovať zisky podľa očakávania. Patria sem nepredvídané štrukturálne problémy a vývoj hospodárskeho kužeľa. Tieto faktory je často ťažké alebo nemožné predvídať.
Časť 3 Zriadenie portfólia nehnuteľností
-
Zacieľte vlastnosti v perspektívnych oblastiach. Dobrým pravidlom je identifikovať oblasti, ktoré len začínajú vykazovať známky rastu alebo ktoré nedávno zaznamenali nárast popularity. Takto môžete získať nehnuteľnosť za nízku cenu a predať ju drahšie, čo maximalizuje vaše zisky.- Zacieľte na cenovo dostupné priestory v blízkosti škôl, veľkých korporácií, nákupných centier a ďalších miest, ktoré môžu prilákať kupujúcich.
- Spoločnou chybou pre začínajúcich vývojárov je hľadať miesta, ktoré sú už prosperujúce a pokúsiť sa tam dostať. Majte na pamäti, že čím vyšší je rast, tým menšie sú možnosti rozšírenia.
-
Hľadajte motivovaných predajcov. Budete obchodovať s ľuďmi, ktorí musia čo najskôr predať nehnuteľnosť. Môže to byť majiteľ podniku v konkurze, rozvedený pár alebo majiteľ, ktorý sa usadí inde a nemá o nehnuteľnosť veľký záujem. Títo ľudia vedia, že ak svoj majetok nepredajú okamžite, môžu stratiť veľa svojich investícií.- Zvážte prenájom realitného agenta, ktorý vám pomôže nájsť nehnuteľnosti a vyjednávať ich ceny. Realitní agenti sa vo všeobecnosti snažia zistiť, prečo sa predajcovia oddeľujú od svojho majetku, čo by vám mohlo poskytnúť výhodu, keď je čas urobiť ponuku.
-
Pred nákupom venujte všetok svoj čas. Nenechajte sa v zhone uzavrieť obchod. Predtým, ako sa dopustíte, musíte si byť istí, že ste odviedli dobrú prácu pri výskume a hodnotení rizík a potenciálnych ziskov z každej nehnuteľnosti, na ktorú zacieľujete. V opačnom prípade môžete nakoniec minúť viac zdrojov, ako ste si predstavovali, a nakoniec prídete o výkon.- Opýtajte sa súčasného vlastníka na akékoľvek otázky týkajúce sa údržby, územného plánovania a daní. Ak je to potrebné, pár dní premýšľajte o svojom rozhodnutí.
- Keď nájdete dokonalú nehnuteľnosť, neváhajte a podpíšte zmluvu s vaším menom a podpisom.
-
Renovujte s tímom pracovníkov. Akonáhle nehnuteľnosť patrí vám, budete ju musieť iba zrekonštruovať, aby ste ju predali. V závislosti od typu nehnuteľnosti budete možno musieť najať dodávateľa alebo architektov, stavebný tím, inžinierov, dizajnérov a návrhárov interiérov, aby sa vaša vízia stala realitou. Prvoradým cieľom je zlepšiť ho, ako to bolo pri jeho kúpe, čo zvyšuje jeho hodnotu.- V prípade malých projektov a rodinných domov, kde by bolo finančne nemožné najímať iných ľudí, môžete ušetriť náklady na opravu vykonaním základnej obnovy sami.
- Pri predaji nehnuteľnosti ju vyhodnoťte spôsobom konzistentným so zlepšením. Musíte byť ochotní rokovať primerane, aby ste dosiahli sumu, ktorá je dosť blízko vašej predajnej cene, aby ste mohli žiť.
- Predtým, ako začnete plánovať svoj prvý projekt v oblasti nehnuteľností, ušetrite toľko kapitálu, koľko je len možné, na doplnenie pôžičiek, ktoré ste podnikli. Budete radi, že ste tak urobili, ak budú náklady vyššie, ako ste si dohodli.
- Zaistite, aby všetky renovačné práce na vašom pozemku zodpovedali parametrom definovaným v územnom a stavebnom poriadku oblasti.
- Pre prvé dva projekty môže byť dobré spolupracovať so skúseným developerom. Môže vám ponúknuť cenné rady a pomôže vám vyhnúť sa nástrahám, ktoré majú tendenciu spôsobovať problémy začiatočníkom.
- Nákup nehnuteľností na dražbe môže byť skvelým spôsobom, ako využiť veľa.
- Keď získate skúsenosti, bude pre vás jednoduchšie získať pôžičku a vaše žiadosti budú schválené neskôr.
- Vzhľadom na svoje vlastné riziko nemusí byť vývoj nehnuteľností pre ľudí bez veľkej finančnej siete najbezpečnejšou činnosťou.